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¿Cuáles son las etapas de un proyecto arquitectónico?
Pablo García Vázquez
Última actualización: 22 de junio de 2026
Un proyecto arquitectónico en Mérida tiene 6 etapas definidas: análisis del sitio y programa, anteproyecto, proyecto ejecutivo, trámites y licencia ante el IMIP, ejecución de obra con Perito en Construcción Municipal (PCM), y entrega con constancia de terminación. Cada etapa tiene entregables específicos y un punto de aprobación del cliente antes de avanzar.
By Pablo García Vázquez · Fundador y Director de FORMM Creative Group
Publicado el 22 de junio de 2026 · Última actualización: 22 de junio de 2026
¿Cuáles son las etapas de un proyecto arquitectónico?
Un proyecto arquitectónico tiene 6 etapas: análisis del sitio y programa, anteproyecto, proyecto ejecutivo, trámites y permisos ante el IMIP, ejecución de obra con supervisión arquitectónica, y entrega con constancia de terminación. Cada etapa tiene entregables definidos y un punto de aprobación del cliente antes de avanzar a la siguiente.
Etapa | Nombre | Entregable principal | ¿Qué aprueba el cliente? | Punto regulatorio (Mérida) |
|---|---|---|---|---|
1 | Análisis del sitio y programa | Programa arquitectónico y memoria de análisis de sitio | Confirma el programa, el presupuesto objetivo y los límites del terreno | Revisión de uso de suelo (IMIP — merida.gob.mx/imip) |
2 | Anteproyecto (diseño esquemático) | Planos esquemáticos, renders de concepto, estimado de costo preliminar | Aprueba la distribución general, el volumen y la estrategia de materiales | Sin trámite formal en esta etapa |
3 | Proyecto ejecutivo | Juego completo de planos de construcción, especificaciones técnicas, catálogo de conceptos | Aprueba y firma el proyecto ejecutivo antes de la presentación al IMIP | Base documental para trámite de licencia de construcción ante el IMIP |
4 | Trámites y permisos | Licencia de construcción emitida por el IMIP; firma del Perito en Construcción Municipal (PCM) | Espera la aprobación; requiere presencia para firma notarial en algunos trámites | Licencia de construcción — IMIP; firma PCM obligatoria para obra estructural (Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida, Art. 6) |
5 | Ejecución de obra y supervisión | Informes de avance de obra, bitácora de construcción, reportes de supervisión arquitectónica | Aprueba cada partida de avance; autoriza cambios de obra mediante orden de cambio firmada | Perito en Construcción Municipal activo durante toda la obra estructural |
6 | Entrega y cierre | Planos as-built, finiquito de obra, trámite de terminación de obra ante el IMIP | Firma el acta de entrega y la terminación de obra | Trámite de terminación/constancia de terminación ante el IMIP |
En Mérida, toda obra que involucre modificaciones estructurales — incluyendo edificaciones nuevas, ampliaciones y cambios de uso — requiere la firma de un Perito en Construcción Municipal (PCM) en la solicitud de licencia de construcción. La firma del PCM es un requisito formal establecido en el Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida, Art. 6 y Art. 32 (yucatan.gob.mx, 2025).
¿Qué es el anteproyecto arquitectónico?
El anteproyecto es la segunda etapa del proyecto arquitectónico: el arquitecto desarrolla la distribución general, los volúmenes del edificio y una estrategia preliminar de materiales. El cliente aprueba el anteproyecto antes de invertir en el proyecto ejecutivo. No requiere trámite ante el IMIP.
El anteproyecto define el alcance espacial antes de comprometer recursos en documentación técnica. En Mérida, la mayoría de los ajustes de programa — número de recámaras, proporción de espacios, relación interior-exterior — ocurren en esta etapa. Después del proyecto ejecutivo, cada cambio espacial implica revisión de planos estructurales y puede requerir un trámite de modificación ante el IMIP.
¿Qué es el proyecto ejecutivo en arquitectura?
El proyecto ejecutivo es el conjunto completo de planos de construcción, especificaciones técnicas y catálogo de conceptos que permiten construir y tramitar la licencia ante el IMIP. Es la entrega más técnica del ciclo: sin un proyecto ejecutivo completo, no es posible obtener la licencia de construcción en Mérida.
El proyecto ejecutivo incluye planos arquitectónicos, estructurales, hidráulicos, eléctricos y de instalaciones especiales, más el catálogo de conceptos para cotizar la obra. El cliente firma el proyecto ejecutivo antes de que el arquitecto inicie el trámite ante el IMIP — esa firma define formalmente el alcance del proyecto.
¿Qué es el Perito en Construcción Municipal (PCM) en Mérida?
El Perito en Construcción Municipal (PCM) es el profesional legalmente responsable de que una obra cumpla con el proyecto aprobado y el Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida. El PCM firma la solicitud de licencia de construcción para toda obra que implique estructura, conforme a los artículos 6 y 32 del Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida (yucatan.gob.mx, 2025).
La supervisión del PCM abarca las etapas 4, 5 y 6. En el proceso de diseño arquitectónico de FORMM, la participación del PCM se define desde la etapa de proyecto ejecutivo, cuando el alcance estructural queda documentado en los planos de construcción.
¿Cuáles son las etapas del diseño arquitectónico específicamente?
Las etapas del diseño arquitectónico son las primeras tres del ciclo completo del proyecto: análisis del sitio y programa, anteproyecto, y proyecto ejecutivo. El diseño concluye cuando el cliente aprueba el proyecto ejecutivo y se inicia el trámite de licencia ante el IMIP. Las etapas 4-6 corresponden a gestión, construcción y entrega.
Qué distingue el diseño de la ejecución en el ciclo del proyecto
El diseño abarca las decisiones previas a la construcción: programa espacial, distribución, volúmenes, materiales, estructura y documentación técnica. La ejecución comienza con el trámite ante el IMIP y concluye con la constancia de terminación. Los cambios son baratos en diseño y costosos en ejecución — la distinción define cuándo el cliente debe comprometerse con cada decisión.
Por qué la etapa 3 (proyecto ejecutivo) es la más crítica
El proyecto ejecutivo es el punto de no retorno del diseño. Una vez firmado por el cliente e ingresado al IMIP, el alcance está formalmente definido. Cambiar el número de niveles, reubicar muros estructurales, o agregar losa después de ingresar el expediente implica retirar el trámite, revisar planos y reingresar.
Las decisiones que se ven sencillas en renders — escalera en otra posición, un nivel adicional, un patio interior — se vuelven costosas una vez que los planos estructurales están terminados. FORMM dedica tiempo deliberado al anteproyecto precisamente para evitar revisiones en esta etapa.
¿Cuánto tiempo tarda cada etapa de un proyecto arquitectónico en Mérida?
El plazo de los trámites de licencia de construcción ante el IMIP varía según la complejidad y categoría del proyecto. El IMIP publica los requisitos y plazos vigentes en merida.gob.mx/imip. Para proyectos residenciales, el tiempo de resolución depende de la completitud del expediente y la categoría de la obra.
Tiempos en la etapa de permisos — IMIP residencial
Los plazos del IMIP para licencias residenciales en Mérida dependen de la categoría del proyecto (unifamiliar, plurifamiliar, comercial) y de la completitud del expediente. Un expediente completo — planos arquitectónicos, estructurales, de instalaciones, memoria de cálculo y firma PCM — reduce el tiempo de resolución. Los expedientes con observaciones reinician el plazo desde la respuesta del solicitante.
La etapa de permisos es la más variable del ciclo. Las etapas de diseño (1-3) tienen plazos más controlables porque dependen del ritmo de decisiones del cliente y del equipo de proyecto.
FORMM gestiona el ciclo completo del proyecto arquitectónico en Mérida — desde el análisis del sitio hasta la entrega y el trámite de terminación de obra ante el IMIP. La coordinación entre diseño, trámites y supervisión de obra ocurre dentro del mismo contrato.
Para estimar el costo y el plazo de un proyecto específico, use el estimador de costos de construcción de FORMM. El estimador genera un rango preliminar basado en el alcance, el programa y las características del terreno.
¿Cómo se estructuran los honorarios del arquitecto por etapa en Yucatán?
Los honorarios del arquitecto en Yucatán se estructuran típicamente por etapa de servicio: diseño (etapas 1-3), trámites (etapa 4) y supervisión de obra (etapa 5). El Colegio de Arquitectos de Yucatán (CAY) estructura los honorarios de sus agremiados por etapa de proyecto; el tabulador vigente puede consultarse directamente en cay.org.mx.
El Colegio de Arquitectos de Yucatán (CAY) estructura los honorarios profesionales de sus agremiados por etapa de servicio. El tabulador vigente — publicado en cay.org.mx — define los porcentajes de honorarios que corresponden a cada fase del proyecto: anteproyecto, proyecto ejecutivo, trámites, supervisión de obra y entrega. Para consultar los porcentajes específicos vigentes, contacte directamente al CAY en cay.org.mx.
La estructura por etapa tiene una implicación práctica: el honorario de diseño (etapas 1-3) no incluye supervisión de obra. Contratar diseño sin supervisión implica que el cliente asume la responsabilidad de verificar que la construcción corresponde al proyecto ejecutivo.
Para los costos totales de un proyecto en Mérida — honorarios, construcción y materiales — consulte cuánto cuesta construir una casa en Mérida.
FORMM gestiona el ciclo completo del proyecto en Mérida — diseño, trámites, supervisión y entrega — dentro de un solo contrato. Para hablar de un proyecto específico, conozca la práctica de arquitectura e interiorismo de FORMM en Mérida.